Aviso de Incumplimiento en California (NOD): Qué Hacer Ahora

Recibir un Aviso de Incumplimiento (Notice of Default, o NOD) es alarmante — pero no es el fin. Es el inicio de un proceso legal con reglas claras, plazos específicos, y más opciones de las que la mayoría de los propietarios piensa.

Esta guía explica exactamente qué es el NOD, qué puede hacer durante los próximos 90 días, y cómo protegerse de perder su casa.

¿Qué Es un Aviso de Incumplimiento (NOD)?

El NOD es un documento legal registrado por el fideicomisario (trustee) del prestamista en el Registrador del Condado cuando usted está significativamente atrasado en los pagos de su hipoteca — típicamente 3–4 meses.

Propósito legal:

• Notifica formalmente al propietario del incumplimiento
• Inicia el período de reinstalación de 90 días
• Establece el reloj legal para la ejecución hipotecaria

Es un registro público. Cualquiera puede buscarlo en los registros del Registrador del Condado (San Bernardino, Los Angeles, Riverside, Orange).

Cómo Sabe Si Tiene un NOD

Recibirá uno o todos los siguientes:

1. Copia del NOD por correo certificado dentro de 10 días del registro
2. Notificación de listas de servicios que rastrean ejecuciones (compradores de deuda, inversionistas, abogados)
3. Un aumento repentino de llamadas de compañías ofreciendo “ayuda de ejecución”

La copia oficial del NOD se llama “Notice of Default and Election to Sell Under Deed of Trust.” Contiene:

• Su nombre y el número de préstamo
• La fecha del NOD
• El monto adeudado (atrasos + cargos)
• El nombre del fideicomisario
• Instrucciones sobre cómo reinstalar el préstamo

Qué Debe Hacer en los Primeros 7 Días

1. Respire. No Tome Decisiones Apuradas.

Tiene 90 días. Los asesores de ejecución que llaman ofreciendo “soluciones milagrosas” a menudo son estafadores. Tiene tiempo para investigar.

2. Revise el NOD Cuidadosamente

Verifique:

• ¿Es suyo el préstamo correcto?
• ¿El monto adeudado es preciso?
• ¿Los detalles legales son correctos?

Si algo está incorrecto, puede desafiar el NOD.

3. Llame a un Consejero de Vivienda Aprobado por HUD

Servicio gratuito. Estos consejeros:

• No tienen incentivo financiero para venderle algo
• Conocen todos los programas estatales y federales de ayuda
• Pueden negociar directamente con su prestamista

Directorio de consejeros HUD en California

4. Contacte a Su Prestamista

Bajo el Homeowner Bill of Rights (HBOR), deben revisar su solicitud de modificación antes de proceder con la venta del trustee. Pida el paquete de modificación.

5. Considere Todas Sus Opciones

Tiene más opciones de las que piensa:

El Período de 90 Días: Su Ventana Crítica

Durante los 90 días después del NOD, usted tiene el derecho estatutario de reinstalar el préstamo bajo Código Civil de California § 2924c.

Para reinstalar, paga:

• Todos los pagos atrasados (principal + interés)
• Cargos por pagos tardíos
• Honorarios del fideicomisario
• Costos legales del prestamista

Después del día 90: la reinstalación ya no es un derecho (aunque el prestamista puede aceptarla a su discreción).

Fecha más temprana para la venta del trustee: día 131 después del NOD (90 días + 20 días de aviso de venta + tiempo para registro).

Sus Derechos Bajo el Homeowner Bill of Rights (HBOR)

California HBOR — firmado en 2012, extendido en 2024 — le da protecciones críticas:

1. Punto de Contacto Único

Puede exigir un solo contacto en su prestamista para coordinar su caso — no ser transferido de representante en representante.

2. Prohibición de “Dual Tracking”

Su prestamista no puede ejecutar mientras está revisando su solicitud de modificación de préstamo. Si lo están haciendo, es una violación.

3. Derecho a Apelar Modificaciones Negadas

Si su modificación es negada, puede apelar con nueva información financiera.

4. Declaración Verificada en el NOD

El prestamista debe declarar bajo juramento que intentó contactarlo antes de registrar el NOD. Si no lo hizo, el NOD puede ser impugnado.

5. Responsabilidad Legal del Prestamista

Si su prestamista viola HBOR, usted puede demandar por daños reales + $50,000 por violaciones intencionales.

Cómo le Ayudamos en SHH Holdings

Si ha decidido que vender es la mejor opción:

En efectivo, antes de la venta del trustee:

1. Llama al (626) 414-4859 — hablamos español
2. Visitamos la propiedad (o revisamos por fotos si prefiere)
3. Le hacemos una oferta en efectivo por escrito en 24 horas
4. Si acepta, cerramos en 7–14 días
5. La hipoteca se paga al cierre del título
6. Usted se queda con la plusvalía restante

Por qué funciona antes del día 131:

• Cerrar rápido (7 días) significa que terminamos antes de la venta del trustee
• Usted evita la ejecución en su reporte de crédito
• Preserva la mayor plusvalía posible

No somos la respuesta para todos. Si tiene plusvalía fuerte, tiempo, y ingreso estable, una modificación de préstamo o venta tradicional probablemente le da más dinero. Le diremos honestamente si ese es su caso.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo rentar la casa a un familiar durante los 90 días?

Legalmente sí, pero verifique con su prestamista. Algunas hipotecas tienen cláusulas de “owner occupancy” que pueden complicarse.

¿Puedo tomar un préstamo de mi 401(k) para pagar los atrasos?

Sí, pero consulte con un asesor financiero. Los préstamos 401(k) no se ejecutan en bancarrota pero pueden afectar su jubilación.

¿El NOD afecta mi seguro de propiedad?

No directamente, pero si va a la ejecución, la aseguradora puede cancelar su póliza. Mantenga los pagos.

Mi cónyuge firmó la hipoteca pero nos divorciamos — ¿estoy obligado?

Si firmó, sí. Hable con un abogado de familia.

¿Puedo vender si tengo un segundo gravamen (HELOC)?

Sí. Los dos gravámenes se pagan al cierre del título.

Recursos Oficiales

• Código Civil de California §§ 2924–2924k — leginfo.legislature.ca.gov
• Homeowner Bill of Rights — oag.ca.gov/hbor
• Consejeros HUD en California — hud.gov
• Calculadora de Línea de Tiempo — /california-foreclosure-timeline-calculator/

Si tiene un NOD y necesita hablar con alguien que ha visto cientos de estos, llame al (626) 414-4859. Hablamos español, sin presión, sin cargo.