Casas con Impuestos Atrasados en California: Cómo Vender Antes de la Subasta

Si está buscando información sobre casas con impuestos atrasados en California, probablemente sea un dueño que debe impuestos de propiedad y quiere saber cuánto tiempo le queda y qué puede hacer. Esta guía es para usted.

En otro artículo explicamos cómo funciona el sistema de impuestos de propiedad y las opciones generales para ponerse al corriente. Aquí vamos un paso más allá: le mostramos, etapa por etapa, qué hace el condado en cada momento y cuál es la jugada correcta del vendedor. Al final encontrará referencias directas para el Condado de Orange y el Condado de San Bernardino.

Primero, Ubique en Qué Etapa Está

El proceso sigue un calendario fijo. Antes de decidir nada, identifique dónde está usted:

Etapa 1: Una Cuota Vencida

Los impuestos de propiedad en California se pagan en dos cuotas: la primera vence el 1 de noviembre y se atrasa después del 10 de diciembre; la segunda vence el 1 de febrero y se atrasa después del 10 de abril. En cuanto pasa la fecha, el condado añade una penalidad del 10% a esa cuota.

La jugada del vendedor: todavía no hay intereses mensuales. Si puede pagar antes del 30 de junio, hágalo: es la forma más barata de resolverlo. Revise también si tiene facturas suplementarias (supplemental tax bills) pendientes: llegan por separado y no las paga el escrow de la hipoteca.

Etapa 2: La Propiedad Entra en Incumplimiento

Si el 30 de junio termina el año fiscal con cuotas sin pagar, el 1 de julio el recaudador declara la propiedad en incumplimiento (tax defaulted). Desde ese día:

• Se cobra una cuota de redención de $15.
• Empieza a correr un interés de 1.5% mensual (18% al año) sobre lo adeudado.
• El incumplimiento queda registrado contra el título.
• Comienza a contar el reloj de cinco años.

La jugada del vendedor: pida un plan de pagos al recaudador del condado. La ley permite planes de hasta cinco años (Código de Ingresos e Impuestos § 4216 y siguientes), normalmente con un pago inicial de al menos 20% del monto de redención, un pago anual y los impuestos del año en curso al día. Si puede sostenerlo, el plan detiene la subasta.

Etapa 3: Años 2 a 4, la Deuda se Multiplica

Esta es la etapa más engañosa porque no pasa nada visible: solo cartas. Pero cada año el condado suma la factura nueva a la deuda vieja, y el 1.5% mensual se aplica sobre todo el saldo. Una deuda de $6,000 en el primer año puede superar los $40,000 en el quinto, sin contar la hipoteca.

La propiedad también queda bloqueada: ningún prestamista refinancia una casa con impuestos en incumplimiento.

La jugada del vendedor: decida entre tres caminos reales:

1. Plan de pagos con el condado, si sus ingresos lo permiten.
2. Refinanciamiento o préstamo sobre la plusvalía, si el atraso es pequeño y su crédito aguanta.
3. Vender la casa y dejar que los impuestos se paguen del producto de la venta.

Mientras más temprano decida, más plusvalía conserva.

Etapa 4: Cinco Años y el Poder de Venta

Bajo el Código de Ingresos e Impuestos § 3691, una vez que la propiedad lleva cinco años en incumplimiento, el recaudador del condado tiene el poder de venderla en subasta pública para cobrar la deuda.

Antes de vender, el condado debe notificarle por correo con anticipación, publicar la venta en un periódico local y, cuando es posible, colocar un aviso en la propiedad. Ese aviso se llama Notice of Intent to Sell (Aviso de Intención de Vender).

La jugada del vendedor: si recibió este aviso, trátelo como una emergencia. Las únicas salidas son redimir (pagar todo) o cerrar una venta antes de la subasta.

Lo Que Significa la Subasta del Recaudador

En la subasta, el condado vende la propiedad al mejor postor. La puja mínima es el total de impuestos, penalidades, intereses y costos, no el valor de la casa. El ganador recibe una escritura fiscal (tax deed) que elimina la mayoría de los gravámenes, incluida la hipoteca.

• Usted pierde la propiedad y todos sus derechos sobre ella.
• Si la subasta genera más de lo adeudado, ese sobrante (excess proceeds) se puede reclamar bajo el § 4675, pero debe presentar el reclamo dentro de un año, y los acreedores con gravamen, incluido el banco, cobran antes que usted.

Casi todas las familias que llegan a la subasta pierden la mayor parte de su plusvalía.

Redención: Hasta Cuándo Puede Pagar

California le permite redimir (pagar todo y detener la venta) hasta el cierre del último día hábil antes de la subasta. Para redimir paga todos los impuestos atrasados, las penalidades, la cuota de redención, el interés acumulado y los costos de preparación de la venta.

Pida el monto exacto por escrito al recaudador; cambia cada mes. Si no tiene ese dinero, pase a la siguiente sección.

Cómo una Venta en Efectivo Paga el Gravamen a Través del Escrow

Muchos dueños creen que deben pagar los impuestos antes de poder vender. No es así. Los impuestos atrasados son un gravamen sobre la propiedad y se liquidan dentro de la venta, igual que una hipoteca:

1. Abrimos escrow con una compañía de título con licencia en California.
2. La compañía de título solicita al recaudador del condado el saldo exacto a la fecha de cierre.
3. El día del cierre, el dinero de la compra entra al escrow y la compañía de título paga primero al condado, luego a la hipoteca y a cualquier otro gravamen.
4. Usted recibe lo que queda, su plusvalía neta, por transferencia bancaria o cheque de caja.

Usted no adelanta un solo dólar. Y como el condado cobra directamente del escrow, la subasta se cancela porque ya no hay deuda.

En SHH Buys Homes hacemos esto de forma regular en Los Ángeles, San Bernardino, Riverside y Orange: oferta en 24 horas, compramos tal como está, sin comisiones, pagamos los costos de cierre y cerramos en tan solo 7 días (normalmente entre 7 y 14). Conozca los detalles en nuestra página sobre vender una casa con impuestos atrasados.

Cronograma Realista: Cuánto Tiempo Necesita

Una venta con agente necesita de 60 a 90 días y un comprador con préstamo bancario puede caerse en la última semana. Con menos de 90 días, la venta en efectivo es la única que llega con margen.

Condado de Orange y Condado de San Bernardino: Dónde Verificar

Cada condado administra sus propios impuestos, así que la información oficial está en la oficina del recaudador de su condado:

• Condado de Orange. La oficina del Treasurer-Tax Collector publica el saldo de cada parcela, el estado de incumplimiento y la lista de propiedades programadas para la venta de impuestos en octreasurer.gov.
• Condado de San Bernardino. La oficina del Auditor-Controller/Treasurer/Tax Collector (ATC) tiene su portal en sbcountyatc.gov. Busque por APN para ver el monto de redención y las fechas de la próxima subasta.

Tenga a mano su APN (aparece en cualquier factura) y anote la fecha de incumplimiento: de ella se cuenta el reloj de cinco años. Si tiene dudas, llámenos y lo revisamos juntos sin costo.

Preguntas Frecuentes

¿Cuántos años de impuestos atrasados puede tener una casa en California antes de la subasta? Cinco años. Bajo el Código de Ingresos e Impuestos § 3691, cuando una propiedad residencial lleva cinco años en incumplimiento (tax defaulted), el recaudador del condado obtiene el poder de venderla en subasta pública. Para ciertas propiedades no residenciales el condado puede actuar a los tres años.

¿Puedo pagar los impuestos atrasados después de recibir el aviso de subasta? Sí. El derecho de redención se mantiene hasta el cierre del último día hábil antes de la subasta. Debe pagar el total: impuestos, penalidades del 10%, la cuota de redención, el interés de 1.5% mensual y los costos de la venta. Después de ese día ya no puede redimir.

¿Cómo se pagan los impuestos atrasados cuando vendo la casa a un comprador en efectivo? A través del escrow. La compañía de título solicita el saldo exacto al recaudador del condado y lo paga con el dinero de la venta el día del cierre. Usted no adelanta nada y recibe la plusvalía que queda después de pagar impuestos, hipoteca y otros gravámenes.

¿Cuánto tiempo necesito antes de la subasta para vender mi casa? Con un comprador en efectivo, en tan solo 7 días y normalmente entre 7 y 14. Una venta tradicional con agente toma de 60 a 90 días y rara vez llega a tiempo. Si la subasta está a menos de 30 días, llame de inmediato: todavía es posible cerrar antes.

¿Dónde verifico cuánto debo en el Condado de Orange o en el Condado de San Bernardino? Condado de Orange: sitio del Treasurer-Tax Collector (octreasurer.gov). Condado de San Bernardino: portal del Auditor-Controller/Treasurer/Tax Collector (sbcountyatc.gov). Busque por número de parcela (APN) para ver el saldo, el año de incumplimiento y si figura en la próxima venta de impuestos.

¿Su casa tiene impuestos atrasados y el reloj corre? Llame al (626) 414-4859 o pida su oferta en efectivo. Hablamos español. Le decimos con honestidad si le conviene un plan de pagos o una venta; si es una venta, pagamos los impuestos en el cierre y cerramos antes de la subasta.