Ejecución Hipotecaria / REO
Venda Su Propiedad en Ejecución o REO — Efectivo Rápido, Sin Complicaciones
Ya sea un propietario corriendo contra el reloj de ejecución o un banco buscando liquidar inventario REO, cerramos rápido con efectivo y manejamos cada complejidad en el camino.
Especialistas en California. Hablamos español.
Por Qué Trabajar con Nosotros
Entendiendo Ejecución Hipotecaria y REO en California
La ejecución hipotecaria (foreclosure) es el proceso legal por el cual un prestamista recupera el balance de un préstamo de un prestatario que ha dejado de hacer pagos. Cuando una propiedad ejecutada no se vende en subasta — o cuando el prestamista es el postor ganador — se convierte en Real Estate Owned (REO), lo que significa que el banco ahora es el dueño. Ambos escenarios presentan desafíos y oportunidades únicas.
Cómo Funciona la Ejecución en California
California usa principalmente ejecución no judicial, un proceso gobernado por el Código Civil de California §2924 al §2924k. A diferencia de estados que requieren procedimientos judiciales, las ejecuciones de California se manejan a través de un fideicomisario.
El Proceso de Ejecución No Judicial:
- Incumplimiento y Aviso: Después de que el prestatario falta pagos (típicamente 90+ días), el prestamista registra un Aviso de Incumplimiento (NOD). El prestatario tiene 90 días para curar bajo CCP §2924c.
- Aviso de Venta del Fideicomisario: Si el incumplimiento no se cura, el prestamista registra un Notice of Trustee Sale (NOTS) al menos 90 días después del NOD. La subasta debe programarse al menos 20 días después del NOTS.
- Subasta del Fideicomisario: La propiedad se vende en subasta pública al mejor postor en efectivo.
- Estado REO: Si ningún postor tercero alcanza el mínimo, el prestamista adquiere la propiedad y se convierte en REO.
La ejecución judicial es menos común en California pero ocurre, particularmente con propiedades comerciales. Bajo CCP §725a, requiere un procedimiento judicial y da al prestatario un período de redención de un año.
El Desafío de las Propiedades REO
Las propiedades REO presentan desafíos distintos:
- Para bancos y procesadores: El inventario REO es un pasivo. Cada propiedad cuesta dinero cada mes — impuestos, seguro, mantenimiento, cuotas HOA. Los bancos están motivados a liquidar rápidamente.
- Para propietarios aún en la propiedad: El período post-ejecución es estresante. Después de la subasta, el nuevo dueño (a menudo el banco) debe servir un Aviso de 3 días para Desocupar bajo CCP §1161a. Algunos bancos ofrecen acuerdos "cash for keys".
- Para compradores potenciales: Las propiedades REO pueden ser atractivas por precios bajo mercado, pero vienen con complicaciones: condiciones desconocidas, problemas de título, procesos largos de aprobación del banco.
Por Qué Los Propietarios Deben Vender Antes de Que la Ejecución se Complete
Si aún está en el proceso de ejecución — significando que la subasta aún no ha ocurrido — retiene ventajas significativas vendiendo ahora:
- Preserve su crédito: Una ejecución completada reduce su puntaje 100-160 puntos y permanece 7 años. Una venta voluntaria muestra como una venta regular.
- Conserve su capital: En la subasta, la oferta inicial la establece el prestamista. Vender directamente asegura que reciba su capital al cierre.
- Evite riesgo de deficiencia: Aunque las leyes anti-deficiencia de California (CCP §580b y §580d) protegen a prestatarios en muchas situaciones, hay excepciones. Vender por suficiente para cubrir la deuda elimina el riesgo.
- Controle la línea de tiempo: Una vez que ocurre la subasta, pierde todo control.
Cómo Trabajamos con Ejecución y REO
Nos acercamos a propiedades de ejecución y REO desde ambos lados:
Para propietarios enfrentando ejecución: Proporcionamos el mismo servicio rápido de efectivo. Podemos cerrar antes de la subasta, pagar la hipoteca y poner el capital restante en sus manos. Nuestra velocidad — tan rápida como 7 días — está diseñada específicamente para la urgencia de las líneas de tiempo de ejecución.
Para bancos y administradores con inventario REO: Somos compradores institucionales experimentados que podemos cerrar rápidamente con efectivo, aceptar propiedades tal como están, y manejar limpieza de título, desalojo de ocupantes y rehabilitación. Compramos REO en los cuatro condados que servimos: Los Ángeles, San Bernardino, Riverside y Orange.
Consideraciones Específicas de California para REO
- SB 1079 (Código Civil §2924m): Promulgada en 2020, da a ciertas partes — incluyendo ocupantes propietarios, inquilinos y gobiernos locales — el derecho de igualar la oferta ganadora dentro de 45 días. Diseñada para prevenir compras masivas por inversionistas.
- Implicaciones de impuestos de propiedad: Bajo el Código de Ingresos y Tributación §75.12, un cambio de propiedad desencadena reasignación. Propiedades que no se han reasignado en años pueden ver aumentos significativos.
- Requisitos de divulgación: Difieren para ventas REO. Los bancos generalmente están exentos del TDS estándar, pero deben divulgar hechos materiales conocidos.
El Costo de Esperar
Ya sea un propietario viendo el reloj de ejecución o un banco con inventario REO, cada día cuesta dinero. Eliminamos la espera. Llame al (626) 414-4859 para una evaluación gratuita.
Preguntas Frecuentes
Respuestas sobre ejecución y REO en California.
¿Cuál es la diferencia entre ejecución hipotecaria y una propiedad REO?
Una ejecución hipotecaria (foreclosure) es el proceso de un prestamista recuperando una propiedad. Una propiedad REO (Real Estate Owned) es una que ya pasó por ejecución y ahora es propiedad del banco. Si está aún en el proceso, puede vender antes de que se complete. Si ya es REO, el banco es el vendedor.
¿Puedo vender mi casa después de recibir un Aviso de Venta del Fideicomisario?
Sí, puede vender hasta el momento en que ocurra la subasta. Sin embargo, el tiempo es extremadamente limitado después de que se presenta el Notice of Trustee Sale. Contáctenos inmediatamente — a menudo podemos cerrar en 7-14 días, lo cual puede ser suficiente tiempo.
¿Aceptará el banco menos de lo que debo?
En algunos casos, sí. Esto se llama venta corta (short sale). Si el valor de la propiedad es menor al balance de la hipoteca, podemos ayudar a negociar con su prestamista para aceptar un pago reducido. Muchos prestamistas prefieren ventas cortas sobre ejecución.
¿Compran propiedades REO de bancos?
Sí. Compramos propiedades REO directamente de bancos, procesadores y administradores de activos en todo el sur de California. Cerramos con efectivo, aceptamos propiedades tal como están, y podemos manejar cualquier problema de ocupante o título.
¿Cómo afecta SB 1079 a las ventas de ejecución?
SB 1079 (Código Civil 2924m) da a ciertas partes — incluyendo ocupantes propietarios, inquilinos y gobiernos locales — el derecho de igualar la oferta ganadora en una subasta dentro de 45 días. Añade tiempo y complejidad al proceso posterior a la subasta.