Mello-Roos al Vender Casa en California: Qué Debe Saber

El Mello-Roos es un impuesto especial que aparece en su factura de impuestos de propiedad si su casa está en un desarrollo nuevo, y sí afecta la venta: el comprador lo hereda, usted tiene que divulgarlo por escrito y muchos compradores con préstamo no califican por culpa de él. Se puede vender sin problema si le pone el precio correcto, entrega el aviso a tiempo y busca al comprador adecuado.

Si vive en Fontana, Ontario Ranch, Eastvale, Menifee, Murrieta o Temecula, probablemente ya vio en su factura una línea que dice “special tax” o que menciona un Community Facilities District. Ese es el Mello-Roos. En algunas ciudades suma miles de dólares al año a sus impuestos, y eso hace que la casa cueste más trabajo venderla.

Aquí le explicamos qué es, cómo afecta su venta y qué puede hacer.

¿Qué Es el Mello-Roos?

El Mello-Roos es un impuesto especial autorizado por la Ley de Distritos de Instalaciones Comunitarias Mello-Roos de 1982 (Mello-Roos Community Facilities Act of 1982). Esta ley permite que las ciudades y los condados creen Distritos de Instalaciones Comunitarias (Community Facilities Districts o CFD) para pagar la infraestructura y los servicios públicos de los desarrollos nuevos.

Cuando un constructor levanta una subdivisión nueva, alguien tiene que pagar las calles, escuelas, parques, drenaje, estaciones de bomberos y demás infraestructura. En lugar de que el constructor absorba esos costos (lo que subiría el precio de las casas) o de que la ciudad los pague de su presupuesto general, se forma un CFD y el costo pasa a los dueños por medio de un impuesto especial anual.

Qué paga normalmente el Mello-Roos

• Escuelas e instalaciones escolares
• Calles, carreteras y entronques
• Infraestructura de agua y drenaje
• Estaciones de bomberos y policía
• Parques e instalaciones recreativas
• Bibliotecas
• Control de inundaciones

El impuesto aparece como una línea aparte en su factura de impuestos de propiedad. No se calcula según el valor tasado de su casa como los impuestos regulares: es un monto fijo o basado en una fórmula que define el CFD.

¿Cuánto Cuesta el Mello-Roos?

Varía mucho según el distrito, la infraestructura que se está pagando y cuándo se emitieron los bonos.

Algunos dueños en desarrollos nuevos del Inland Empire pagan de $6,000 a $8,000 al año solo de Mello-Roos, además de sus impuestos de propiedad regulares. Eso da facturas totales de $12,000 a $18,000 o más al año en casas que valen de $500,000 a $700,000.

Ciudades del sur de California con Mello-Roos alto

• Eastvale: varios CFD que cubren escuelas, calles y seguridad pública
• Menifee: crecimiento rápido con bonos de infraestructura grandes
• Murrieta: varios distritos que se traslapan en subdivisiones nuevas
• Beaumont: amplia cobertura de CFD en comunidades planificadas
• Ontario Ranch: desarrollo nuevo con Mello-Roos considerable. Vea cómo vender su casa en Ontario.
• Rancho Cucamonga (zonas nuevas): CFD en desarrollos recientes
• Fontana (zonas nuevas): bonos de infraestructura en subdivisiones nuevas. Vea cómo vender su casa en Fontana.
• Temecula (zonas nuevas): algunos desarrollos con impuestos especiales altos

Los vecindarios antiguos de ciudades establecidas como Upland, Claremont o Pasadena normalmente no tienen Mello-Roos, porque su infraestructura se pagó hace décadas por otros medios.

¿El Mello-Roos Baja el Valor de Mi Casa?

El Mello-Roos no reduce directamente el valor tasado de su casa, pero sí afecta lo que los compradores están dispuestos a pagar.

La cuenta que hace el comprador

Un comprador que compara dos casas parecidas mira el costo mensual total, no solo el pago de la hipoteca:

Casa A: sin Mello-Roos

• Hipoteca: $3,200 al mes
• Impuesto de propiedad: $520 al mes
• Seguro: $150 al mes
• Total: $3,870 al mes

Casa B: con Mello-Roos ($6,000 al año)

• Hipoteca: $3,200 al mes
• Impuesto de propiedad: $520 al mes
• Mello-Roos: $500 al mes
• Seguro: $150 al mes
• Total: $4,370 al mes

Esos $500 extra al mes significan que el comprador de la Casa B califica para un préstamo menor, o paga bastante más cada mes por una propiedad comparable. Muchos compradores, sobre todo los de primera vez, se quedan con la Casa A.

Qué pasa con la tasación

Se supone que los tasadores ajustan por el Mello-Roos al comparar propiedades. En la práctica, el ajuste no siempre cubre toda la diferencia, y esa brecha en la tasación (appraisal gap) puede tumbar una venta financiada.

¿Tengo Que Divulgar el Mello-Roos al Vender?

Sí. La ley de California obliga al vendedor a divulgarlo. Bajo la Ley Mello-Roos (Government Code Section 53341.5, Sección 53341.5 del Código de Gobierno), usted debe entregarle al comprador un Notice of Special Tax (Aviso de Impuesto Especial) antes del cierre.

Qué debe divulgar

• Que existe el CFD y el impuesto especial
• El monto anual actual
• El monto anual máximo que permite el CFD
• Cuánto dura el impuesto (los bonos Mello-Roos normalmente duran de 25 a 40 años)
• Si el impuesto puede subir con el tiempo

Este aviso es adicional a su Transfer Disclosure Statement (la declaración de divulgación regular del vendedor). Si no lo divulga, el comprador puede tener motivos para cancelar el contrato o demandarlo por daños después del cierre.

Muchos agentes ponen la información del Mello-Roos en el MLS, pero la obligación legal de que el comprador reciba el aviso es suya como vendedor, diga lo que diga el anuncio.

Las Objeciones Más Comunes de los Compradores

Si su propiedad tiene un Mello-Roos importante, espere escuchar esto:

“La factura de impuestos es demasiado alta”

Es la objeción más común. Los compradores, sobre todo los que vienen de estados con impuestos más bajos, se asustan al ver una factura total de $12,000 a $18,000 al año.

“No califico para el préstamo”

Los prestamistas incluyen el Mello-Roos en la relación deuda-ingreso (debt-to-income). Más impuestos significan un préstamo menor. Hay compradores que de plano no consiguen la aprobación por el monto que necesitan para comprar su casa por culpa del Mello-Roos.

“¿Cuánto tiempo dura esto?”

El comprador quiere saber si va a pagar $6,000 al año durante los próximos 30 años. Enseñarle el calendario de pago de los bonos ayuda: algunos CFD están cerca de terminar, y eso lo tranquiliza.

“¿Lo puedo liquidar?”

Algunos distritos permiten pagar por adelantado lo que queda de los bonos. Puede costar de $15,000 a $50,000 o más según el saldo. Algunos vendedores ofrecen liquidarlo como herramienta de negociación.

Cómo Vender una Casa con Mello-Roos

Póngale el precio correcto desde el principio

No le ponga el mismo precio que a casas comparables sin Mello-Roos. El mercado lo va a corregir de todas formas; solo que tarda más, y mientras la casa está anunciada usted sigue pagando hipoteca, impuestos y demás gastos.

Destaque lo que paga el Mello-Roos

El Mello-Roos paga cosas reales: buenas escuelas, calles nuevas, parques e infraestructura moderna. Las comunidades nuevas con Mello-Roos alto muchas veces tienen servicios que los vecindarios antiguos no tienen. Preséntelo como un costo que trae beneficios.

Ofrezca liquidarlo (si le es posible)

Si su CFD permite el pago anticipado y usted puede costearlo, ofrecer liquidar el Mello-Roos como parte de la venta elimina la objeción por completo. Funciona mejor cuando el saldo que queda es relativamente bajo.

Busque inversionistas y compradores en efectivo

Los inversionistas evalúan una propiedad por su flujo de efectivo y su ganancia total, no por si pueden con el pago mensual. Los compradores en efectivo no tienen que calificar con un prestamista. Ambos tienen más probabilidad de pasar por alto el Mello-Roos que alguien que compra por primera vez y apenas califica.

Cómo Manejan el Mello-Roos los Compradores en Efectivo

Un comprador en efectivo ve el Mello-Roos de otra manera:

No hay problema para calificar. Sin hipoteca no hay prestamista revisando la relación deuda-ingreso. El Mello-Roos es solo un número más en la cuenta de la inversión.

Va incluido en la oferta. El comprador en efectivo toma en cuenta el costo del Mello-Roos al calcular su oferta, pero eso no tumba el trato.

No hay riesgo de brecha en la tasación. Sin una tasación exigida por un prestamista, la venta no se cae porque el tasador no ajustó bien por el impuesto especial.

Ya conocen los CFD. Los compradores en efectivo locales del sur de California trabajan con Mello-Roos todo el tiempo, sobre todo en el Inland Empire. Es un factor conocido, no una sorpresa.

Si quiere entender cómo se arma una oferta así, lea cómo funciona una oferta en efectivo o compare comprador en efectivo contra agente.

¿El Mello-Roos Se Termina Algún Día?

Sí, con el tiempo. Los bonos Mello-Roos tienen un plazo fijo, normalmente de 25 a 40 años desde que se emitieron. Cuando se terminan de pagar, el impuesto especial se acaba.

Si su comunidad se construyó a principios de los 2000, puede llevar de 15 a 20 años de un bono de 30, o sea que le quedarían de 10 a 15 años. Ese dato le importa al comprador: un Mello-Roos que se termina en 10 años preocupa mucho menos que uno que dura 30 más.

Revise el calendario de bonos de su CFD. La oficina del tasador (assessor) de su condado o el administrador del CFD le pueden dar la fecha final.

Algunos distritos también bajan el impuesto a medida que se pagan los bonos. Si su Mello-Roos era de $7,000 al año cuando compró y ahora es de $5,500, esa tendencia a la baja puede tranquilizar al comprador.

¿Y Si el Mello-Roos No Lo Deja Vender?

Si su casa lleva tiempo en el mercado, si los compradores se retiran al ver la factura de impuestos o si simplemente no quiere lidiar con la negociación, tiene opciones.

Un comprador en efectivo puede cerrar la compra sin importar la situación del Mello-Roos. Sin contingencia de financiamiento no hay problemas para calificar con un prestamista. Sin contingencia de tasación no hay brechas de valor que tumben el trato.

Si quiere vender su casa rápido en California, el Mello-Roos no tiene por qué dejarlo esperando.

Preguntas Frecuentes

¿Cómo vendo una casa con Mello-Roos alto? Póngale precio comparándola con casas que también pagan Mello-Roos, no con casas que no lo pagan, y entregue pronto al comprador el Notice of Special Tax con el monto actual, el máximo y la fecha en que se terminan de pagar los bonos. Si su distrito permite el pago anticipado y el saldo es manejable, ofrecer liquidarlo elimina la objeción. Si no, enfóquese en inversionistas y compradores en efectivo, que ven el impuesto como un número más en la cuenta y no como un problema para calificar a un préstamo.

¿Los compradores se echan para atrás cuando la casa tiene Mello-Roos? Algunos sí, sobre todo los que compran por primera vez y los que dependen de un préstamo. Los prestamistas cuentan el Mello-Roos en la relación deuda-ingreso, así que un impuesto especial de $6,000 al año puede impedir que el comprador califique. Además, los tasadores no siempre lo ajustan por completo, y esa diferencia en la tasación tumba ventas financiadas. Los inversionistas y compradores en efectivo no tienen un prestamista que satisfacer y es mucho menos probable que se retiren.

¿Se puede pagar o quitar el Mello-Roos? No se puede quitar, pero algunos Distritos de Instalaciones Comunitarias (CFD) permiten pagar por adelantado lo que queda de los bonos, lo que normalmente cuesta de $15,000 a $50,000 o más según el saldo. Si no, el impuesto especial termina solo cuando se pagan los bonos, por lo general de 25 a 40 años después de emitidos. La oficina del tasador (assessor) de su condado o el administrador del CFD le pueden dar el monto para liquidarlo y la fecha en que terminan los bonos.

¿El Mello-Roos pasa al comprador cuando vendo la casa? Sí. El Mello-Roos va con la propiedad, no con el dueño, así que el comprador lo paga en su factura de impuestos después del cierre, y el escrow prorratea el monto del año en curso entre ustedes igual que los impuestos regulares. Antes del cierre usted debe entregar al comprador un Notice of Special Tax según la Sección 53341.5 del Código de Gobierno (Government Code Section 53341.5), o el comprador podría tener motivos para cancelar el contrato o demandarlo por daños.

¿Qué ciudades del Inland Empire tienen Mello-Roos alto? Entre las ciudades del sur de California con Mello-Roos notablemente alto están Eastvale, Menifee, Murrieta, Beaumont, Ontario Ranch y las zonas más nuevas de Rancho Cucamonga, Fontana y Temecula. Algunos dueños en desarrollos nuevos del Inland Empire pagan de $6,000 a $8,000 al año solo de Mello-Roos, además de sus impuestos de propiedad regulares.

¿Cuándo se termina el Mello-Roos? Cuando se terminan de pagar los bonos del distrito, normalmente de 25 a 40 años después de que se emitieron. Si su comunidad se construyó a principios de los 2000, puede llevar de 15 a 20 años de un bono de 30, es decir, le quedarían de 10 a 15 años. Algunos distritos también bajan el impuesto a medida que se pagan los bonos.

Cómo Compra SHH Buys Homes Casas con Mello-Roos

Compramos casas en todo Los Ángeles, San Bernardino, Riverside y Orange, incluidas las comunidades con Mello-Roos alto. Conocemos los CFD, conocemos los números y los tomamos en cuenta desde el principio para darle una oferta justa. En el Condado de Los Ángeles eso incluye las subdivisiones nuevas de Valencia y Santa Clarita. Si su casa está en el Inland Empire, vea nuestras páginas del Condado de Riverside y del Condado de San Bernardino.

Sin objeciones de compradores. Sin problemas para calificar con un prestamista. Sin brechas en la tasación. Solo una oferta en efectivo clara y un cierre en la fecha que a usted le convenga.

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