Subasta por Impuestos en California: Qué Pasa con el Dueño y los Sobrantes

Respuesta corta: en una subasta por impuestos en California, el recaudador del condado vende una casa que lleva cinco años en incumplimiento (tres para cierta propiedad comercial), según el Código de Ingresos e Impuestos § 3691. El dueño pierde la propiedad y casi toda su plusvalía. Puede detenerla hasta el cierre del último día hábil antes de la subasta, ya sea pagando todo o vendiendo y liquidando los impuestos por escrow. Si la subasta se realiza, tiene un año desde que se registra la escritura fiscal para reclamar los sobrantes (§ 4675).

Esta guía es para el dueño o el heredero cuya casa está en la lista. Para las etapas anteriores, lea casas con impuestos atrasados en California.

La Cuenta Regresiva del Aviso a la Subasta

La venta es válida aunque el aviso nunca le llegue, siempre que el condado haya hecho un esfuerzo razonable por encontrarlo (§ 3701(c)). No confíe en que una carta perdida salvará la casa.

Cómo Detener la Subasta

1. Redimir el total. Pague todos los años atrasados, las penalidades del 10%, los costos, el 1.5% mensual y la cuota de redención. El Condado de Los Ángeles acepta solo efectivo o cheque de caja para redimir una propiedad programada para subasta. Pida el monto exacto por escrito: cambia cada mes.
2. Vender antes de la fecha límite. Los impuestos son un gravamen que se paga al cierre. La compañía de título pide el saldo al recaudador, paga primero al condado con el dinero de la venta y la propiedad sale de la lista. Un comprador en efectivo puede cerrar en 7 a 14 días. Uno con préstamo necesita de 30 a 45, y muchos bancos no financian una parcela programada para subasta.
3. Ya no funciona: el plan de pagos de cinco años. California lo cierra cuando comienza el poder de venta. Si todavía no llega a esa fecha, lea nuestra guía del plan de pagos de 5 años.

Si el dueño falleció, un heredero o el representante del patrimonio todavía puede redimir o vender. Empiece de inmediato: los trámites de sucesión (probate) toman tiempo.

Qué Pasa el Día de la Subasta

• Puja mínima: al menos el monto total para redimir más los costos de la venta (§ 3698.5). Se basa en la deuda, no en el valor de la casa.
• Quién puede pujar: cualquier persona, sin importar los gravámenes existentes (§ 3691). Muchos condados hacen la subasta en línea, a menudo en Bid4Assets; revise la fecha y el formato en el sitio del recaudador de su condado.
• El dueño no puede recomprarla por debajo del mínimo (§ 3698.5(d)).
• El ganador recibe una escritura fiscal (tax deed) que normalmente borra la hipoteca y la mayoría de los gravámenes privados.
• Si nadie puja, el condado puede volver a ofrecerla con un mínimo menor, con la aprobación de la junta de supervisores (§ 3698.5(c)).

Sobrantes: El Dinero que Todavía Puede Reclamar

Si la puja ganadora supera el mínimo, la diferencia son los sobrantes (excess proceeds). Según el § 4675:

1. Plazo: el reclamo debe llevar matasellos de antes de que se cumpla un año desde que se registró la escritura fiscal.
2. Prioridad: primero los acreedores con gravamen registrado, en orden, y luego los dueños registrados. Si tenía hipoteca, el banco cobra antes que usted.
3. Pago: no antes de un año desde el registro de la escritura, por orden de la junta de supervisores.
4. Herederos: si el dueño registrado falleció, los herederos pueden apoyar el reclamo con una declaración jurada del Código de Sucesiones § 13100.
5. Cuidado con los “buscadores”: quien reclame por usted debe revelar el monto y el origen del dinero y decirle que puede reclamarlo usted mismo sin costo ante el condado (§ 4675(c)). Cualquier cesión del reclamo debe ser por escrito y decirlo explícitamente (§ 4675(b)).

Venta o Subasta: Ejemplo con Números

Casa de $550,000, hipoteca de $300,000 y $38,000 en impuestos atrasados:

Los números son ilustrativos, pero el patrón se repite: la subasta está hecha para cobrar la deuda, no para conseguirle el mejor precio.

Preguntas Frecuentes

¿Con cuánto tiempo deben avisarme antes de la subasta por impuestos? El Código de Ingresos e Impuestos § 3701 exige que el recaudador envíe un aviso por correo certificado no menos de 45 días ni más de 120 días antes de la venta. El aviso indica fecha, hora y lugar, el monto para redimir, la fecha límite y su derecho a reclamar sobrantes. Además, la venta se publica tres veces en un periódico local (§ 3702).

¿Puedo detener la subasta por impuestos? Sí: redimiendo el total antes del cierre del último día hábil previo a la subasta, o vendiendo la propiedad y pagando los impuestos por escrow antes de esa fecha. Una vez iniciado el poder de venta, un plan de pagos o un pago parcial no saca la propiedad de la subasta.

¿Cuál es la puja mínima en una subasta por impuestos? Según el § 3698.5, la puja mínima es al menos el total necesario para redimir (impuestos, penalidades, costos, intereses y la cuota de redención) más los costos de la venta. Se basa en lo que se debe, no en lo que vale la casa.

¿Quién cobra los sobrantes (excess proceeds) de la subasta? Según el § 4675, primero cobran los acreedores con gravamen registrado, en orden de prioridad, y después los dueños registrados. Debe presentar el reclamo ante el condado antes de que se cumpla un año desde que se registró la escritura fiscal.

¿La escritura fiscal elimina mi hipoteca? En la mayoría de los casos, sí. La subasta por impuestos normalmente borra la hipoteca y la mayoría de los gravámenes privados; por eso muchos bancos pagan ellos mismos los impuestos atrasados. El banco es el primero en cobrar los sobrantes.

¿Recibió un aviso de subasta por impuestos? Llame al (626) 414-4859 o pida su oferta en efectivo. Hablamos español. Confirmamos la fecha con el recaudador y, si el tiempo alcanza, cerramos antes de la subasta pagando los impuestos por escrow. Vea cómo lo hacemos en impuestos atrasados. Este artículo es información general, no asesoría legal.