Plan de Pagos de 5 Años para Impuestos de Propiedad Atrasados en California

Respuesta corta: sí, California permite pagar los impuestos de propiedad atrasados en plazos. El Five-Pay Plan (Plan de Redención a Plazos, Código de Ingresos e Impuestos § 4217) reparte la deuda en cinco años. Paga al menos el 20% para abrirlo, luego 20% más intereses antes del 10 de abril de cada año, y además debe pagar a tiempo los impuestos del año en curso. Debe abrirse antes de que el condado tenga el poder de venta: para una casa, cinco años después del incumplimiento.

Si quiere ver el proceso completo etapa por etapa hasta la subasta, lea nuestra guía de casas con impuestos atrasados en California. Aquí nos enfocamos en el plan: quién califica, cuánto cuesta de verdad y cuándo conviene más vender.

Quién Califica

Fuentes: § 4217, el aviso del Contralor del Estado sobre el plan a plazos y la solicitud del Condado de Los Ángeles.

Cómo Funcionan los Pagos

1. Pago de apertura: al menos el 20% del monto de redención (impuestos atrasados, penalidades del 10%, costo de $10 por año, la cuota de redención de $15 y el 1.5% mensual acumulado), más la cuota de apertura del condado.
2. Impuestos del año en curso: si abre el plan entre el 1 de julio y el 10 de abril, debe pagar los impuestos del año y cualquier factura suplementaria antes del 10 de abril. Si lo abre entre el 11 de abril y el 30 de junio, primero debe pagarlos completos.
3. Cada 10 de abril, cuatro años más: otro 20% o más del monto de redención original, más interés de 1.5% mensual sobre el saldo.
4. Liquidación anticipada: puede pagar el saldo más intereses en cualquier momento.

Los pagos del plan nunca incluyen los impuestos del año en curso. El Condado de Riverside lo aclara en su página del plan.

Ejemplo con Números

Monto de redención de $20,000 e impuestos anuales de $5,000:

El interés sobre un saldo de $16,000 al 1.5% mensual es de unos $240 al mes. En un año típico, mantener el plan cuesta entre $9,000 y $11,500. El estado de cuenta de su condado tiene las cifras exactas.

Cinco Errores que Hacen Fallar el Plan

1. Olvidar la factura del año en curso. No pagarla antes del 10 de abril hace caer el plan aunque haya pagado la cuota.
2. Facturas suplementarias. Una factura suplementaria atrasada también puede hacer caer el plan. Llegan por separado, y el escrow de la hipoteca muchas veces no las paga.
3. Un cheque rebotado. En Los Ángeles, cualquier pago rechazado o “stop payment” hace caer la cuenta automáticamente.
4. Abrirlo tarde. Una vez iniciado el poder de venta, los pagos parciales no detienen la subasta. El Condado de Los Ángeles lo confirma en sus preguntas sobre subastas.
5. Creer que detiene el cobro de Mello-Roos. Riverside advierte que el plan no detiene la ejecución de los bonos Mello-Roos (CFD) o de la Ley de 1915. Los Ángeles dice lo mismo de las cuotas de energía LACEP.

Consulte también con su prestamista antes de abrir el plan. Algunos no lo aceptan, pagan ellos los impuestos y los agregan a su préstamo.

Otros Programas que Conviene Revisar

• Aplazamiento de Impuestos (Property Tax Postponement) del Contralor del Estado. Si tiene 62 años o más, es ciego o tiene una discapacidad, su ingreso familiar es de $57,002 o menos y tiene al menos 40% de plusvalía, puede aplazar los impuestos del año en curso con 5% de interés simple. El periodo 2026–27 va del 1 de octubre de 2026 al 10 de febrero de 2027. No cubre los impuestos ya atrasados. Más información en la página del SCO.
• Pausa por desastre. Si un desastre declarado dañó la casa y no se ha reparado sustancialmente, el reloj de cinco años se detiene hasta cinco años después del daño (§ 3691(a)(1)(A)). Importante para dueños afectados por incendios.

Plan de Pagos o Venta: ¿Qué Conviene Más?

Para vender no necesita pagar los impuestos primero. La compañía de título pide el saldo exacto al recaudador, lo paga con el dinero de la venta al cierre, y usted recibe el resto. Vea cómo lo hacemos en vender una casa con impuestos atrasados.

Preguntas Frecuentes

¿Puedo pagar los impuestos de propiedad atrasados en pagos en California? Sí. Cuando la propiedad está en incumplimiento (impuestos sin pagar al 30 de junio), puede abrir un Plan de Redención a Plazos, conocido como Five-Pay Plan, bajo el Código de Ingresos e Impuestos § 4217. Paga al menos 20% del monto de redención al abrirlo y luego 20% más intereses antes del 10 de abril de cada año, además de los impuestos del año en curso.

¿Hasta cuándo puedo abrir el plan de pagos? Hasta las 5 p.m. del último día hábil antes de que el recaudador obtenga el poder de venta. Para una vivienda son cinco años desde el incumplimiento; para propiedad comercial no residencial pueden ser tres. Después de esa fecha solo detienen la subasta el pago total o la venta de la propiedad.

¿Cuánto interés cobra el plan de pagos? El saldo pendiente acumula 1.5% mensual (18% al año). Además, cada condado cobra una cuota de apertura; el Condado de Los Ángeles cobra $75 cada vez que se abre un plan.

¿Qué pasa si no hago un pago del plan? El plan entra en incumplimiento. Lo pagado se aplica como pagos parciales, no puede abrir otro plan hasta el 1 de julio del siguiente año fiscal y, si la propiedad iba a quedar sujeta al poder de venta ese año, es posible que ya no pueda reiniciarlo (§ 4217(a)).

¿El plan de pagos detiene la subasta por impuestos? Solo si se abre antes de que la propiedad quede sujeta al poder de venta y se mantiene al día. El Condado de Los Ángeles aclara que, una vez sujeta al poder de venta, los pagos parciales no la sacan de la subasta: hay que redimirla por completo.

¿No sabe si el plan le alcanza? Llame al (626) 414-4859 o pida su oferta en efectivo. Hablamos español. Comparamos el costo real del plan con el de una venta y le decimos con honestidad cuál le deja más dinero. Este artículo es información general, no asesoría legal ni fiscal.